房子建安成本不到2000元/平，售价上万，其实成本是啥？
房子的建安成本虽然并不贵，差不多在每*2000元上下，拿到全国范围内在每平方米1000元到5000元之间。#*大赛第三季#
开发商拿到土地以后，需要抓紧出图。然后按照设计图纸要求挖地基、打地桩，然后一层一层的建好，中间需要砂***料，水泥、钢筋、模板、脚手架、机械等原材料成本以及人工成本，另外还需要*、监理成本等等。另外还有水电、门窗安装，公共地区的施工等等。近年来，由于人工成本胡一些基础耗材的上涨，实际上建安成本也在不停的上涨。<*r/><*r/>
一般来说，一线城市建安成本约占房价的5%左右，二线城市15%，三线城市25%，四线城市30%。*部分的房价，是什么构成的呢？
主要有这么几大类：
第一，土地成本。想建房子首先要买地，开发商必须要拿土地出让金。买地的钱肯定要均摊到*的住房价格中。2018年，*成交住宅地块的平均楼面价为2.39万元/平方米。注意，楼面地价不是每平方米土地的价格，是在土地上建设的房子每*的价格。2019年青岛市成交土地均价是6782元每*，但是平均楼面地价只有3324元每*。土地出让金也要交契税的。当然还有相应的土地三通一平，设计、勘查费用等前期成本。
如果是在平均楼价1万元的*，差不多土地成本是2000~*0元左右，*建安成本略高一些。<*r/><*r/>
第二，税费。开发商要想卖房子肯定得有***吧，没有***在房产*中心都无法登记过户。如果不*只签合同，这不成了小产权房吗？但是，*必须要缴纳税费。开发商需要缴纳的税费有土地*、*、营业税、城建税、教育费附加、印花税、企业所得税、契税等等。由于征税的基础不同，具体缴纳的*例也不一样，*如契税是应纳税额的3%，*是*额减进货额的9%，企业所得税是应税所得额的25%。土地*是房屋*收入减去各种成本后的额度乘以税率，税率为30%~60%。1万元的房子，各种税费加起来，差不多相当于房屋售价的20%~25%。
第三，开发商成本。开发商是一个企业，要想运行下去，必须有相应的成本费用。按种类划分主要有*费用、*费用胡财务费用等等。*费用涉及到材料、工人的*等等，约占*额的3%~5%；*费用，包括广告宣传费、*人员*或者*费以及**费用，广告宣传费约占房屋售价的2%~3%，*约占1%~2%，*费用占0.5%~1%；财务费用不要认为是会计人员的工资，它涉及到开发商*的财务成本、融资成本等等。大家想想，动辄几十亿上百亿的借款，每年偿还的利息费用也不是小数。一般来说，这笔财务费用约占整个*额的6%~15%，房产*拖得越久，占*越高。综合起来看，各种费用加起来要占*价格的10%~20%。<*r/><*r/>
第四，开发商利润。根据开发商公布的数据显示，*商的平均利润率只有10%左右。其实按照上面的推算，1万元一*的房子，上面各种成本*相当于7000到9000元，剩余的利润也*是10%~30%。当然，剩余利润越多，缴纳的企业所得税等各种税费越多。因此，确实剩不下多少利润。
尽管我国的住房*价格从两三千元到10多万元都有*，实际上它们的基本构成都是差不多的。我国有9万多家开发商，虽然准入条件高，但实际上相应利润并不高。
房价是由位置决定的！房价是由位置决定的！房价是由位置决定的！重要的事讲要三遍。普通商品房(新房)价格组成最大的占*是房子底下土地的价格，占*甚至能达到60%-70%以上(一二线城市)。*三环的土地能拍到楼面价8万一*(卖十几万一*)，*十八环却只能拍到1千一*！位置决定地价，地价决定新房价格，新房价格决定周边二手房价格！
房子建安成本不到2000元/*，这在三线城市或者四线城市的建安成本差不多，的确是这样，而在重庆，建安成本是在2600元/*左右，即使是在*，建安成本也*4000元/*左右，建筑安装成本的确是不高。
但是，一套房的售价却要上万，*如重庆的房价在1.3万元/*，而*的房价则在6万元/*。
这对于不了解*行业的人来说，是无法理解的。你看，建安成本只有房价的十分之一，这开发商的利润有多高，要赚多少钱？*开银行**，这开发商暴利呀，*商啊。
有的人说开发商是暴利，有的人说开发商是*商，这都是误会，你要了解开发商是否暴利，你*要了解开发商到底有多少利润，房价是由哪些因素构成的。
①、土地成本
土地成本是房价当中最大的成本，约占房价的30%～40%，一般计算在35%。
*如说下面这是重庆9月30**出让的大*区大*组团K分区K18-2的一块地，土地*是土地*59218*，容积率1.5，成交总价4.36亿元，根据这些条件计算的成交楼板价4908元/*。
也*是说，如果要计算房价，土地成本有4908元/*。
而周边目前的房价是多少呢？*西麓九里的房价是1.3万元/*，联发君领西城的房价是9588元/*（看图下图，价格来自房天下），
这两个*相差这么多的原因是*西麓九里是按照套内*计算，联发君领西城是按照建筑*计算，建筑*胡套内*计算相差3000元/*，两者套内*的价格在1.2万元左右。
